Una delle procedure che crea maggiore confusione in una compravendita immobiliare è la cancellazione del vincolo ipotecario.
Cerchiamo di spiegarlo nel modo più semplice possibile.
Quando firmiamo un contratto preliminare (contratto di caparra), è presente una clausola che stabilisce che l’immobile verrà acquistato “libero da gravami”. L’ipoteca è uno di questi gravami.
Il giorno della firma dal notaio, l’acquirente effettua due pagamenti:
• Uno alla banca del venditore per estinguere l’ipoteca esistente.
• Un altro pagamento dell’importo restante direttamente al venditore.
Tuttavia, la procedura NON termina qui. È proprio da questo momento che nasce la confusione.
La cancellazione del debito ipotecario deve essere formalmente registrata presso il Registro Immobiliare.
Quando si firma un’ipoteca, viene redatto un atto notarile che viene iscritto nel Registro Immobiliare e che risulta come gravame sull’immobile.
È questa iscrizione che deve essere cancellata, e ciò può avvenire solo dopo che l’ipoteca è stata completamente estinta. Se il mutuo è stato saldato il giorno stesso della compravendita, questa formalità dovrà essere effettuata successivamente.
Infatti, abbiamo l’obbligo di trasferire l’immobile “libero da gravami”, e l’iscrizione ipotecaria costituisce un gravame.
È importante chiarire che il pagamento totale del debito ipotecario non comporta automaticamente la cancellazione dell’iscrizione. Sono necessari i seguenti passaggi:
1. Richiedere alla banca il Certificato di estinzione del debito (debito zero).
2. Presentare il certificato al notaio per redigere l’Atto di cancellazione dell’ipoteca.
3. Registrare tale atto presso il Registro Immobiliare.
Tutte queste procedure sono obbligatorie e a carico del venditore. Di solito richiedono circa due mesi e comportano costi sostenuti dal venditore.
Per questo motivo, al momento della compravendita, quando esiste un’ipoteca, viene trattenuto un importo che può variare a seconda del caso, generalmente intorno ai 1.000 euro. Tale somma verrà restituita quando il venditore presenterà una nuova visura catastale o estratto del Registro Immobiliare che attesti l’assenza di gravami. In alcuni casi, sarà l’acquirente, tramite i propri rappresentanti, a occuparsi di tali adempimenti utilizzando i fondi forniti dal venditore.
Se hai dubbi su queste procedure, il nostro dipartimento legale è a disposizione per assistere i nostri clienti.